近期西安開發商起訴業主，要求確認合同無效案，理由是未取得商品房預售許可證與業主簽訂《內部認購合同》，一審人民法院裁判結果支持開發商訴求，二審目前進行中。
紫杉莊園的判決書這樣寫著：本院認為涉案合同應為商品房買賣合同，因原告聞天公司在本案起訴前扔為取得商品房預售許可證，故原告西安聞天科技實業集團有限公司（開發商）與被告李**（業主）于2016年4月25日簽訂的《紫杉莊園內部認購合同》無效。
穆小偉律師點評：
該案一審法院依照《商品房買賣合同司法解釋》第2條規定判決該《內部認購合同》無效無可厚非，根據網上公開的資料來看，該內部認購合同具備買賣合同的主要內容，比如價款，面積，戶型，房號，樓層等信息，應當認定為商品房買賣合同。該案在起訴時并未取得《商品房預售許可證》，所以法院支持原告訴求并沒有不當之處。但該案的關鍵焦點是，開發商起訴合同無效并得到法院支持，那么在房價大幅上漲過后，業主的利益如何維護？網絡上對該判決一片指責，認為該判決助長了開發商違反誠實信用行為，侵害業主利益，其實根據現有法律規定，業主利益完全可以通過法律規定及程序給予保障和維護。
確認合同無效只能代表業主無法按照無效合同約定取得房屋，買房預期落空，但并不代表業主的利益無法保護，相反，對業主利益的保護，以及開發商違背誠實信用原則采取的相應的懲罰性賠償，已經有充足的法律法規予以規定，業主在按照合同約定取得房屋不能時，可以通過主張經濟賠償獲得金錢利益后，完全可以在市場上購買更優質的房屋，甚至還略有剩余，方案和理由如下：
訴求方案：
鑒于該案已經進入二審，反訴無法提交，只能另案起訴，訴求：1、開發商返款購房款及相應利息（按銀行同期同類貸款利息計算）；2、賠償損失（重置同類房屋增加的重置成本）；3、承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：4、承擔涉案律師費及訴訟費（包括確認合同無效案產生的費用）。
理由部分：
《合同法》規定合同無效后果有三，1、互負返還義務，不能返還折價補償；2、有過錯一方賠償另一方損失；3、都有過錯，各自相應承擔。根據該規定，開發商作為取得房產開發資質的專業機構，無證售房已經違反《商品房銷售管理辦法》《城市商品房預售管理辦法》等相關行政管理法規，具有行政違法性，明顯過錯較大，甚至應當承擔本案全部過錯，應當承擔因為合同無效業主無法按照預期取得房屋，而造成的業主重新購置相同戶型、相同面積，相同位置的房屋增加的費用，而且該筆增加的費用完全系開發商簽署的無效合同造成，理應由開發商承擔。
開發商在違法預售過程中有欺詐行為，沒有依法現場公示《預售許可證》，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，所以應當承擔雙方返還以后購房款的懲罰性賠償責任，基于業主方與開發商的舉證能力差異，應當由開發商舉證證明，在簽訂《內部認購合同》時已向業主闡明該項目沒有取得預售許可證的事實，否則，違反行政法規，沒有現場公示商品房預售許可證，而公開售房，便是一種故意隱瞞行為，理應承擔雙倍返還已付購房款的欺詐賠償責任。
開發商違反誠實信用原則，簽訂《內部認購合同》，獲取業主低成本資金，在房價大幅上漲時，卻主動提出確認合同無效，作為開發商，當初為了售房，積極發出要約邀請，積極提出具體要約，積極提供格式合同文本，在房價大幅上漲之后，卻積極向人民法院主張合同無效，其反復無常，言而無信，視雙方約定為兒戲，明顯有違誠實信用原則，甚至惡意欺詐之嫌，今日業主為了解決該案，疲于應訴并支出相應費用，該類費用本應不該產生，全因為開發商出爾反爾，視雙方約定為兒戲產生，所以業主因為應訴或起訴之全部的合理的費用應當有開發商承擔。
法律依據：
《民法總則》
第七條 民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。
《合同法》
第六條當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。
第七條當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得
擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。
第五十八條合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
《商品房買賣合同司法解釋》
第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;
《商品房銷售管理辦法》
第十六條 商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：（一）當事人名稱或者姓名和住所（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期（六）裝飾、設備標準承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任（八）公共配套建筑的產權歸屬；（九）面積差異的處理方式（十）辦理產權登記有關事宜；（十一）解決爭議的方法（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項。
第二十三條 房地產開發企業應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。
第三十八條 違反法律、法規規定，擅自預售商品房的，責令停止違法行為，沒收違法所得；收取預付款的，可以并處已收取的預付款１％以下的罰款。
《城市商品房預售管理辦法》
第九條 開發經營企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
第十三條 開發企業未按本辦法辦理預售登記，取得商品房預售許可證明預售商品房的，責令停止預售、補辦手續，沒收違法所得，并可處以已收取的預付款1％以下的罰款。
微信名：