事件回放：
近日，開發商西安聞天科技實業集團有限公司（下稱“聞天科技”），以自己違法無證銷售為由，在商品房售出兩年后，將業主告上法庭，欲收回所售房產。
兩年間，西安市房價漲幅較大。購房者質疑開發商借樓市漲價，想毀約收回房子獲取更大利益。
8月3日，因此事被開發商告上法庭的王女士告訴澎湃新聞，2016年5月3日，她購買聞天科技紫杉莊園房產時，每平米折后僅售7070元；現在該房產售價已漲至每平米24000元左右，翻了兩倍多。
王女士稱，今年2月9日，聞天科技將她們12名業主相繼訴至法院，請求確認雙方簽訂的《認購合同》無效，收回所售房產。
聞天科技要求法院認定合同無效的一個關鍵證據就是，在簽訂合同時，原被告雙方均明知聞天公司開發建設的紫杉莊園項目沒有預售許可證。
3日下午，澎湃新聞多次致電聞天科技相關負責人徐龍光，均無人接聽；銷售中心人員在接聽電話得知澎湃新聞采訪要求后，便掛斷了電話。
此前，7月27日，聞天科技與另一位業主陳女士的案件，已在西安市蓮湖區人民法院開庭審理，但尚未宣判。王女士目前還未接到具體的開庭審理通知。
全款購房兩年后開發商要收回房產
8月3日，澎湃新聞實地探訪了王女士等業主與聞天科技產生糾紛的項目樓盤，售樓部外標識已改為“龍湖·雙瓏原著”。
據該項目銷售中心一位工作人員介紹，聞天科技今年年初的時候與龍湖地產合作，目前該樓盤由龍湖地產負責售賣。對于此前聞天科技與部分業主的糾紛，工作人員稱已解決問題，不影響現在售賣。
王女士稱，2016年5月3日，她與當時的聞天科技簽訂了《紫衫莊園內部認購合同》（該項目的名稱最早為“瀾香山”，后更名為“紫杉莊園”，現名為“龍湖·雙瓏原著”），以全款方式認購了紫杉莊園24-1號房子，面積205平米，當時合同里10100元每平米，全款支付打了7折，總價支付了1449350元（約合7070元每平米）。
“合同簽訂前，聞天科技出示了《土地使用權證》《建設用地規劃許可證》《建設用地規劃許可證》《建筑工程施工許可證》四證，說預售證正在辦理中，最晚兩個月就能拿到預售證，承諾2018年5月31日前交房?！蓖跖糠Q，之后她每周都去銷售中心催問，但對方以各種理由一拖再拖。
王女士稱，今年1月初，聞天科技打電話告訴她，因為跟龍湖地產合作資金鏈斷裂，要求清退之前所購房產，聞天科技可以按所付房款20%年息進行賠償。
王女士認為，她已按合同約定完全履行了義務，沒有任何違約行為，是開發商單方面毀約，拒絕了聞天科技提出的要求。而此時，與王女士有同樣遭遇的還有購買了“紫衫莊園”的另外11位業主。
今年2月9日，聞天科技將王女士等業主相繼訴至法院，請求確認雙方簽訂的《認購合同》無效。起訴書中稱，（與業主）合同簽訂時，聞天科技未取得商品房預售許可證，按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定，及《城市商品房預售管理辦法》第六條的規定，雙方簽訂合同為無效合同。
時隔兩年之后，西安的房價已不可與當日相比。
據此前社科院發布的數據，今年4月份西安房價已同比上漲73%，位居全國第一。
“我們目前均價是24000元/平方米，戶型為230㎡、270㎡兩種?！薄褒埡るp瓏原著”一位銷售中心工作人員介紹，目前只剩一成的房子未出售。
目前的售價，已經高出王女士購房時2倍多。
據華商報報道，陳女士的代理律師指出，聞天科技曾向房管局解釋不辦預售證是因為沒有資金交相關配套費，但是跟陳女士一樣簽認購協議付全款買房的有12戶，完全有資金去交配套費，是故意拖延辦理預售證。之后開發商去辦預售證也沒有申請這12套，房管局沒有受理，要求所有房屋都一起辦理；今年6月8日，全部134套一次性取得預售證。
對于為何不一起申請所有房屋的預售證，原告代理律師稱，去辦理預售證時，已提起訴訟，因為包括陳女士所購房屋在內的12套房屋屬于涉案房屋，才沒有一起申請。
穆小偉律師建議：可適用民事訴訟法規定，反轉案情，維護業主最大利益
本律師已于2018年8月10日從合同房屋買賣合同無效角度評析該案，并從現有法律框架內幫助業主維護權益，提供了全面詳盡的法律解決方案，但上述方案基于合同無效之結果，并非最優之方案，本文通過分析，依據現有事實和法律依據，謀求該案有機會反轉，改判合同有效，從而維護合同有效性，穩定性，合法性，業主利益得到維護，開發商不誠信行為得到負面評價，那么該案也將會有積極的社會影響，以下本律師從現有法律角度，具體分析該案改判合同有效的角度和具體操作方案，及相關事實和法律依據，具體分析如下：
一、如果確認合同無效，因為根據已有公開資料顯示，業主在與開發商簽訂認購協議時雙方知曉該項目沒有預售證，所以開發商無需承擔因為欺詐或刻意隱瞞無證售房的懲罰性賠償責任，業主方將無法依據《商品房買賣司法解釋》第九條取得已付購房款一倍賠償，而只能主張返還價款、違約金及要求開發商承擔因房價上漲重置房屋增加的費用，違約金及具體損失賠償數額依據合同約定計算處理，而且還要考慮到業主簽訂合同時知曉該項目并未取得預售證之事實，可能會被法官認為業主方有一定過錯，所以確認合同無效，依據《合同法》58條雙方都有過錯的，各方承擔相應責任之規定，將不能最大化維護業主利益，彌補業主損失。
二、代理意見應當從主張《內部認購協議》為預約合同（預約合同是指雙方當事人有權利請求對方履行訂立買賣合同（本約）的義務，而非請求對方履行買賣合同本約之交貨或者付款義務）調整為主張該協議為本合同，即非正式的商品房買賣合同，庭審爭議焦點不再是該協議的性質是預約合同還是本合同，而應該調整為該合同為合法有效，對雙方都有約束力，法律效力應當得到確認，因為主張《內部認購協議》為預約合同也不能保證業主最大利益，原因兩點：
1，如果業主方主張該協議為預約合同，法院支持該觀點，那么業主將陷入兩難境地，因為預約合同只能代表雙方意思表示一致，約定將于未來磋商具體條款簽訂本合同，但開發商完全可以表現為履行積極磋商之義務（實踐中也有觀點認為該義務為應當締約之義務），但是擬定的合同條款非?？量?，以此倒逼業主放棄簽署正式商品房買賣合同，也可以以購房政策變化，需要搖號購房，讓客戶參與搖號，以此來削弱預約合同的約束力，業主搖號不中，開發商當然可以不可抗力之理由，本合同無法簽訂而順利實現將房屋高價二次出售之目的，再退一步，開發商也可以找理由拒絕履行簽署本合同之義務，其承擔違約責任也僅限于違反預約同之責任，賠償責任非常有限，因為本合同和預約合同的區別，根據《合同法》94條和107條之規定，違反預約合同的違約責任僅限賠償機會損失（信賴利益），而不包括可得利益（履行利益），可見，如果認定該協議為預約協議，開發商故意違約后應當承擔的責任也無法覆蓋因房價上漲造成的業主履行利益之損失，賠償而僅僅是信賴利益，這在房價飛漲的今天，明顯業主利益嚴重受損；
2、如果業主方主張協議為預約合同，法院不支持，認定該協議為商品房買賣合同，那么很有可能法院會根據《商品房買賣司法解釋》第二條規定，認定該合同無效，并且現有證據顯示業主要購房時，明知該項目為取得預售證，將無法認定開發商有欺詐行為，所以無法獲得已付購房款的一倍賠償，這樣的結局對業主也是明顯不利，業主為此支付了大量的時間精力，還有律師費，訴訟費等，最終的損失并不能完全覆蓋；
3、基于預約合同的性質，開發商惡意違約，因為訂立合同系雙方協商并意思表示一致的行為過程，開發商違約后業主無法申請人民法院強制執行要求履行訂立合同之義務，一方面法院不能越俎代庖直接判決雙方訂立某合同，另一方面人民法院客觀上也無法強制執行要求雙方訂立某合同。
所以主張該協議為預約合同，并不是對業主最為有利。
三、該案在現有框架下，該案還是有機會反轉，合同被確認為合法有效，這樣的裁判結果既能滿足合法合規，既尊重雙方當事人之約定，又能支持誠實守信，反對見利忘義，實現司法維護社會穩定性之目的，完全可以根據《民事訴訟法解釋》第247條規定盡快另行起訴，訴訟請求：“請求開發商繼續履行合同”等。理由如下：
1、該項目已經于今年6月8日，一次性134套房屋全部取得預售證，可以考慮突破一事不再理之原則另行起訴，民訴解釋247條規定，當事人就已經提起訴訟的事項在訴訟過程中或者裁判生效后再次起訴，只有符合下列條件才構成重復起訴：（一）后訴與前訴的當事人相同；（二）后訴與前訴的訴訟標的相同；（三）后訴與前訴的訴訟請求相同，或者后訴的訴訟請求實質上否定前訴裁判結果。該案另行起訴符合第一和第二條件，但不符合第三條件，不屬于《民事訴訟法解釋》247條規定的重復起訴，法院應當受理，因為另行起訴與前訴的訴求完全不一樣，而且前訴裁判結果并沒有生效確定，另行起訴完全符合法律規定；
2、另案起訴法院如果受理的話，大概率案情反轉，因為該項目在后訴起訴之前，已經取得預售證的事實，可以依據《商品房買賣合同司法解釋》第二條“但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！敝幎?，業主基于合同有效之理由，訴求開發商履行合同義務理應得到支持；
3、目前該案已經進入二審程序，二審開庭時完全可以以《民事訴訟法》第150條第五項規定為理由主張該案中止訴訟，等后訴結果出來后再進行審理，或者依據《民事訴訟法》170條第三項規定為理由，主張該案原判決認定基本事實不清，請求發回原審人民法院重審，發回后前訴后訴在一個法院可以合并審理，不在同一管轄法院的，依照《民事訴訟法解釋》36條，請求移送管轄合并審理，根據目前對業主方也極為有利的證據和事實，相信案情會朝著理想方向反轉。
四、如果該另訴方案法院裁定不予受理并且成為最終結果，試圖合同有效之努力無法實現，再考慮基于合同無效之裁判結果，依據《合同法》58條規定主張合同無效，向過錯方要求承擔賠償責任，同時，穆小偉律師也提醒買房時，應當購買“五證”齊全之房屋，避免開發商道德誠信之風險，“五證”具體為“《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》”。
法律依據：
《民事訴訟法》
第一百五十條 有下列情形之一的，中止訴訟：
?。ㄎ澹┍景副仨氁粤硪话傅膶徖斫Y果為依據，而另一案尚未審結的；
?。┢渌麘斨兄乖V訟的情形。
中止訴訟的原因消除后，恢復訴訟。
第一百七十條 第二審人民法院對上訴案件，經過審理，按照下列情形，分別處理：
?。ㄈ┰袥Q認定基本事實不清的，裁定撤銷原判決，發回原審人民法院重審，或者查清事實后改判；
《民事訴訟法解釋》
第三十六條 兩個以上人民法院都有管轄權的訴訟，先立案的人民法院不得將案件移送給另一個有管轄權的人民法院。人民法院在立案前發現其他有管轄權的人民法院已先立案的，不得重復立案；立案后發現其他有管轄權的人民法院已先立案的，裁定將案件移送給先立案的人民法院。
第二百四十七條 當事人就已經提起訴訟的事項在訴訟過程中或者裁判生效后再次起訴，同時符合下列條件的，構成重復起訴：（一）后訴與前訴的當事人相同；（二）后訴與前訴的訴訟標的相同；（三）后訴與前訴的訴訟請求相同，或者后訴的訴訟請求實質上否定前訴裁判結果。
當事人重復起訴的，裁定不予受理；已經受理的，裁定駁回起訴，但法律、司法解釋另有規定的除外。
《合同法》
第五十八條合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
第九十四條有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。
第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
《商品房買賣合同司法解釋》
第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
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