房屋買賣合同解除后，實際交付房屋期間業主是否承擔相應費用之法律分析

　　房屋買賣合同解除后，實際交付房屋期間業主是否承擔相應費用之法律分析

　　案情簡介：

　　2013年4月19日張某與某某房地產開發公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定了房屋價款、交房期限及其他，張某按約支付購房款231346元，開發商于2013年10月31日向張某交付房屋，但已構成延遲交付，符合合同約定的解除條件，張某遂于2017年初向仲裁庭申請仲裁，要求解除《商品房買賣合同》，返還價款，支付違約金等，仲裁庭2017年4月12日裁決雙方合同解除，裁決開發商返還張某購房款并支付違約金支持等，裁決后開發商履行了裁決，但張某一直占用該房屋。2018年6月6日，開發商將張某起訴至人民法院，要求張某支付自2013年10月31日房屋實際交付日起至房屋返還之日止期間的房屋占用費，房屋占用費標準為每年費用為房屋價款的5%，理由是生效裁決顯示雙方于2017年4月12日《商品房買賣合同》解除，但張某至今占有房屋，缺乏法律依據，應當支付房屋占用費。

　　有三種觀點：

　　第一種觀點認為該案系雙方爭執系履行《商品房買賣合同》中產生的糾紛，按照合同約定的仲裁條款，開發商應當依據約定的仲裁條款提起仲裁申請，而不是向人民法院起訴；

　　第二種觀點認為法院有管轄權，《商品房買賣合同》已經解除，開發商已退還購房價款，張某占有房屋的法律基礎已經不存在，占有房屋獲得非法利益，而且開發商已經承擔了相應的違約金，所以張某應當承擔房屋占用費；

　　第三種觀點認為法院有管轄權，但合同已經解除，張某占有房屋系依據合法生效的合同，行使自己合同權利之行為，縱使合同解除后，張某占用房屋沒有合同依據，開發商也應當主張返還原物，排除妨礙，賠償損失或者主張不當得利，要求張某支付合同解除后房屋占用期間獲得的實際替代利益，也就是房屋占用費。

　　穆小偉律師法律分析如下：

　　1、該案程序上已經經過仲裁庭，仲裁涉案合同解除，雙方合同權利義務終止，不再履行履行，買賣合同糾紛已經處理完結，雙方無法也無必要再次起訴合同爭議，而且開發商訴求并非合同權益，而是一種張某對房屋的事實占用損害開發商之利益，應為侵權之債或不當得利之債；

　　2、該案張某占用開發商房屋自2013年10月31日至起訴之日，該占用期間應該分為兩個部分，一部分系合法占有期間，時間為2013年10月31日至仲裁裁決合同解除（2017年4月12日）之日止，該期間張某依據合同約定，依法履行合同義務同時享有合同權利，張某按照合同約定接收房屋交付并占有使用有法律依據，系履行合同權益之行為，所以該期間張某占有并使用房屋系合法占有，應當受到法律保護，并且其占有行為并不代表其之后無權申請仲裁要求解除合同之訴權，根據《合同法》91條規定合同解除后只是合同權利義務的終止，并非解除合同后完全要恢復原狀，恢復至合同簽訂之前原狀系合同無效之法律后果，那么解除合同與確認合同無效的后果就沒有區別，合同解除后是否有溯及力，要根據不同合同類型及履行情況具體分析，并未《合同法》97條之“有權要求賠償”規定也是基于守約方對違約方的違約行為可以提出解除合同并有權要求賠償，該條與《合同法》107條之違約賠償責任互相對應適用。所以在張某完全履行合同之義務，未有違約行為之時，開發商不得基于合同向張某主張損害賠償責任，并且債權的主張應當根據《民法總則》118條之規定主張，因合同、侵權行為、無因管理、不當得利以及法律的其他規定，所以在張某依據合同約定的權利義務合法占有期間段，其并沒有義務承擔或支付房屋占用費用，所以開發商起訴該期間房屋占用費沒有法律規定，其主張的債權不應當得到支持；

　　3、張某在合同解除后（2017年4月12日次日起算）之實際搬離之日止，該階段為非法占有期間，應當向開發商支付相應房屋占用費，此時開發商可主張侵權之債，要求返還原物，排除妨礙并賠償損失，損失范圍可以以開發商有權出租但客觀不能將該房屋正常出租應當獲取但實際未能獲取的收益，參照同類房屋面積、位置、地段、租金、支付方式等計算，也可以向人民法院主張張某不當得利之債，因為張某在合同解除之后，合同權利義務終止，在開發商返還購房價款時張某其應當返還卻并未返還依據合同取得的房屋，所以張某沒有法律依據和合同約定的權利，實際占有并使用開發商之房屋，本應其支出另行租賃房屋之費用，但卻未實際支出，屬于沒有法律依據而獲取不當收益，作為開發商本應可以將房屋出租獲取收益，但因張某實際占有使用而不能獲取收益，其有權依法向張某主張不當得利之債。

　　法律依據：

　　《民法總則》

　　第一百一十八條　民事主體依法享有債權。

　　債權是因合同、侵權行為、無因管理、不當得利以及法律的其他規定，權利人請求特定義務人為或者不為一定行為的權利。

　　第一百二十條　民事權益受到侵害的，被侵權人有權請求侵權人承擔侵權責任。

　　第一百二十二條　因他人沒有法律根據，取得不當利益，受損失的人有權請求其返還不當利益。

　　《合同法》

　　第九十一條有下列情形之一的，合同的權利義務終止：（一）債務已經按照約定履行；（二）合同解除；

　　第九十七條合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和

　　合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。

　　第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當

　　承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。