房屋買賣合同無權處分情形之法律分析
甲和乙系母女關系，共同共有一套房產，房產登記在甲和乙名下，甲在未取得乙同意下，在中介處與丙簽訂《房屋買賣合同》，其中約定簽合同時丙給付定金2萬，同時約定違約金條款，丙給付定金后，敦促甲辦理網簽及過戶手續，甲告知丙，其母乙不同意賣房，所以合同無法履行，但其愿意退還丙定金兩萬，丙不同意，認為自己與甲方簽訂房屋買賣合同后，心存合同順利履行后，獲得涉案房屋產權之預期嗎，但因甲方原因，買房的事情被影響和耽誤，錯過了購房機會，現在房屋價格上漲，如果其從新購置同地段，同面積，同戶型之房屋，相應增加重置成本，所以丙方認為甲方應當承擔違約責任，包括房價上漲部分之損失，遂咨詢律師尋求幫助。
該問題爭議焦點問題有三：
1、未取得共有人同意簽訂的房屋買賣合同是否有效？
2、定金條款和違約金條款怎么處理？
3、甲方應當承擔什么責任，是否包括房屋上漲后之差價損失？
穆小偉律師答疑：
1、甲在未獲取共有人乙授權的情況下，私自將其共有房產處分，事后也未取得共有人乙的追認，其與丙簽訂的房屋買賣合同如果履行的話，會侵害共有人乙的權益，而且，因為乙不同意賣房，不會配合辦理過戶登記手續，所以該房屋實際上也無法在房屋登記部門辦理過戶登記，所以依據該合同，丙最終可能無法獲得該房屋的所有權，但丙方的權益也可以依據合同約定受到相應保護，依據《合同法》《物權法》《買賣合同司法解釋》等相關規定，該房屋買賣合同合法有效，受到法律保護，合同簽署人應當積極履行合同，因客觀原因合同不能履行，應當根據雙方約定的權利義務，違約方應當承擔違約責任。在《買賣合同司法解釋》尚未頒布時，國內學界及司法實踐中，將無權處分人與他人簽訂的合同一般認定為效力待定合同，在未得到權利人追認，很可能會被部分法院認定為無效合同，特別是夫妻之間共同所有的房產，產權登記公示在夫妻兩個人名下（產權登記在一人名下，第三人可依據善意取得之規定，取得房屋所有權），一方私自出售，根據《合同法》51條、合同法《婚姻法解釋一》17條規定，實踐也有過合同無效之判決；
2、根據《合同法》《擔保法》規定，定金屬于一種擔保形式，在房屋買賣合同關系中，經常體現為履約擔保，即交付定金用于擔保房屋買賣合同的正常履行，定金合同和房屋買賣合同之間為主從合同關系，合同簽訂后只要不違反法律強制性效力性規定，應為合法有效，在合同中同時約定定金和違約金條款，《合同法》規定應當選擇主張其一，因為定金罰則和違約金條款都屬于懲罰性質，應當選擇其一適用，而不能重復適用，丙可以依據合同約定的違約金數額和定金做個對比，選擇更有利于自己的條款主張權益；
3、甲與丙簽訂《房屋買賣合同》合法有效，甲方因為未取得房屋同有人同意或追認，合同無法履行，丙方難以實現合同目的，有權向甲方主張違約責任，因甲方簽訂合同，其有義務按照合同約定，履行合同義務，其未獲得乙方同意或追認，造成合同無法實際履行，屬于違約行為，應當承擔違約責任，依據合同法規定，因甲方原因造成合同無法履行，丙方可以主張解除合同，因為合同目的不能實現，甲方違約，造成丙方從新購置相同地段戶型面積房屋成本增加，所以丙方有權要求賠償違約金及房屋差價損失賠償，房屋差價損失屬于合同履行后的可得利益，應當予以支持，如果違約金超過實際損失，以違約金為準，如果違約金少于實際損失，丙方有權主張增加違約金，或者同時主張違約金及差價損失，該部分差價損失丙方及甲方可以參考市場價格協商一致確認同意，或者委托評估機構評估差價損失部分，以專業機構評估結論作為主張差價損失依據；
4、在實踐中，北京市、上海市等二手房交易市場比較成熟的地方，法院部門已經出臺二手房買賣糾紛相關指導意見，都傾向于支持房屋買賣合同一方違約，應當賠償對方房屋差價損失，比如：《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》第24條，《上海市高級人民法院關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》第6條等。
法律依據：
《物權法》
第十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。
《合同法》
第五十一條 無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第一百一十三條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
第一百一十四條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
第一百一十六條 當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。
《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
第三條 當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。
出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。
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