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                        4. 西安律師:樂伽公寓跑路事件之法律分析

                            2019年7月下旬,南京樂伽商業管理有限公司(下文簡稱樂伽公寓)因經營困難業務停止,其與房東和租客簽訂的合同均無法繼續履行,造成房東和租客大批維權,影響較大,更有房東在租客還在房屋內居住時將房門焊封,以此逼迫租客搬離房屋。事件起因是樂伽公寓沒有按照合同約定向房東支付費用,房東提出解除合同,要求租客搬離,租客因為在與樂伽公寓簽訂租房合同時已將房租支付給樂伽公寓,而且租賃期限尚未到期,租客主張繼續履行合同,拒絕搬離房屋,造成大量房東和租客之間不斷爭執和沖突。

                            那么房東有沒有權利解除合同,要求租客搬離?房東和租客的權益如何保護?本律師就該案從法律角度做以下分析:

                            首先、根據目前網絡公開信息分析,該事件中存在兩種法律關系,一種是委托代理法律關系,一種是房屋租賃合同法律關系。根據樂伽公寓網站描述(樂伽公寓官網顯示其提供的服務是“一站式托管服務,讓您省時省心”),樂伽公寓的業務模式應該是房東將房屋交給樂伽公寓,委托樂伽公寓進行租賃管理,并收取費用,樂伽公寓作為受托管方,代理房東將房屋對外進行租賃,從租客處收取房租,該經營模式比較符合委托代理法律關系,該法律關系中委托人是房東,受托人是樂伽公寓,而租客從樂伽公寓處承租房屋,是一種房屋租賃合同關系,合同主體是樂伽公寓和租客,樂伽公寓是以自己名義將房屋出租,系顯名代理人。

                            其次、樂伽公寓接受房主委托,代為管理房屋期間,基于雙方之間委托代理關系對外進行房屋租賃活動,其民事法律行為后果由委托人也就是房東承擔。樂伽公寓作為代理人以自己名義對外簽訂房屋租賃合同,合同約定的租金和租期對房東有約束力,所以租客與樂伽公寓簽訂的房屋租賃合同未到期之前,房主無權將租客驅趕,因為房東作為委托人,應當對受托人樂伽公寓之租賃行為承擔后果。依據《民法總則》162條規定:代理人在代理權限內,以被代理人名義實施的民事法律行為,對被代理人發生效力。

                            第三、那么房東權益又如何來保護呢?房東應當在樂伽公寓違反合同約定,未能在約定的時間支付費用時,房東有權解除合同,并要求樂伽公寓承擔違約責任,包括賠償損失等。

                            第四、樂伽公寓跑路以后,租客與樂伽公寓簽訂的房屋租賃合同期限屆滿以后,房東有權收回房屋嗎?因該租賃期限屆滿之前,房東雖然有權以樂伽公寓違約為由,向樂伽公寓提出解除托管合同,但樂伽公寓在受托代理期間以自己名義進行出租房屋,出租房屋后,租賃合同的權利義務對租客和被代理人房東都有約束力,該解除權并不能對抗承租人按照租房合同約定繼續使用房屋的權利,所以,只有在該房屋租賃合同期限屆滿后合同終止,合同內容不再對房東和租客有約束力時,房東有權解除與樂伽公寓簽署的托管合同并收回房屋。

                            第五、那么房東的權益如何保護?上述法律關系框架內,無論房屋內是否有租客居住,樂伽公寓違反托管合同約定,未按照約定向房東支付費用時,房東有權以樂伽公寓違約為由,向樂伽公寓主張繼續履行合同,支付合同約定費用并賠償相關損失,或者主張解除托管合同,要求樂伽公寓承擔相應的違約責任。依據《民法總則》164條規定:代理人不履行或者不完全履行職責,造成被代理人損害的,應當承擔民事責任。

                            第六、因為樂伽公寓跑路,租客在租期內剩余房租如何支付?向誰支付?租客在與樂伽公寓簽訂的房屋租賃合同有效期內,剩余期限房租在樂伽公寓跑路后,在房東能提供相應證據能證明自己系該房屋托管法律關系的委托人,并且委托代理關系終止情況下,租客可以直接將剩余房租支付給房東。

                            以上法律分析結論明顯對房東不利,特別是在這類房屋托管公司缺乏賠償能力時,房東的權益可能會落空而無法實現,那么房東如何降低自己的風險,維護自己權益?

                            本律師建議房東和這類公司簽署合同時直接簽署房屋租賃合同,同時約定該公司作為承租人有轉租權,該公司作為承租人在租賃合同期限內可以將房屋租賃給其他人使用,房東直接與該類公司建立房屋租賃合同關系后,托管公司也就是承租人有權再將房屋向租客轉租,并與租客(次承租人)簽訂房屋轉租合同。因為房東與托管公司之間按照租賃合同法律關系處理時,托管公司作為承租人,在不能按照租賃合同約定支付房屋租金時,房東可以直接通知托管公司解除合同,該解除通知到達托管公司時房屋租賃合同解除,該合同解除后,房東直接可以收回房屋,而不用考慮房屋是否已經轉租或空置,這時租客作為從托管公司處轉租房屋的次承租人權益將受到損害,但因為房東解除與托管公司的房屋租賃合同,有權收回房屋。此時,因為房東解除房屋租賃合同,租客作為次承租人在轉租合同約定的租賃期間還未屆滿時就要搬離房屋,其權益收到損害,但租客作為次承租人可以以轉租合同約定內容,向托管公司主張解除合同,并要求其承擔違約責任。

                           ?。üP者系陜西本康律師事務所執業律師)

                            穆小偉律師

                            2019年8月29日


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