一、實務中存在的問題
首先，根據相關規定，沒有特別約定的情況下，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。
其次，如果出租人與承租人之間明確在租賃合同中約定了物業費由承租人承擔，但承租人拒絕支付，甚至人走樓空，這時候物業費如何處理呢？
二、以案說法
帶著上面的問題，我們先看一個真實的案例：
賈某購買了上海某公司（以下簡稱A公司）開發的商品房用于辦公。A公司作為甲方與乙方B物業公司簽訂了該項目的《前期物業服務合同》。合同約定甲方選聘乙方提供前期物業管理服務，同時約定了收費標準等條款，其中合同期限為開發商公告的交房截止之日起至業主委員會代表全體業主與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時。
賈某隨后將購得的房屋出租給滿某使用，并簽訂了《房屋租賃協議》，協議約定滿某在使用房屋時所產生的一切費用，包括但不限于水電、衛士、物業費及違約金均由滿某承擔。除賈某已經墊付的的物業費用外，以后每年的物業費均由滿某自行交費。
而實際上，滿某并沒有按時交物業費。而且，因滿某搬離租賃房屋而去向不明，B物業公司便起訴賈某，要求支付物業費及違約金。而賈某認為，B物業公司怠于向滿某主張權利，且因其監管不善導致滿某搬離時損壞了大量室內裝修，造成了極大損失。于是，賈某反訴要求B物業公司賠償其損失20萬元。同時，法院也查明，B物業公司曾要求對外出租的業主將租賃合同交由物業公司備案。
此案經一審和二審兩級法院審理，均支持了B物業公司的請求，而駁回了賈某的反訴請求。
三、法院裁判
法院認為，根據“物業糾紛案件司法解釋”第1條、第7條，以及《物業管理條例》第42條的規定，建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主與物業使用人、承租人、借用人及其他物業使用人起訴要求業主承擔連帶責任的，法院應予以支持。本案中，即使物業公司已經讓賈某將租賃合同交于其登記的情況下，仍然不能免除賈某的連帶責任。另外，關于裝修損失，由于并不是物業公司損壞的，法院認為主張由物業公司承擔該損失沒有法律依據。
四、律師風險防范建議
簡單地說，即使業主在合同中明確約定物業費由承租人承擔，物業公司仍然可以要求業主承擔連帶責任，支付物業費。所以，如果承租人不誠信或者經營發生困難，拖欠物業費的情況下，業主的風險很大。對此，我們認為有兩個方法可以防范風險：一是在租賃合同中，明確每月物業費和房租一起繳納至業主，由業主直接來支付物業費，這樣業主可以比較清楚地掌握物業費的實際交納情況；二是，由物業公司、業主、承租人共同簽訂一個三方協議，約定物業費由承租人直接支付，物業公司不得向業主主張。這種方式，物業公司可能不會輕易同意。
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